1기 신도시 막내, 산본 분석(feat. 리모델링&GTX금정역)

안녕하세요 시간의 밀도 '시밀'입니다.☺️

오늘은 1기 신도시 중 막내, 산본에 대해서 간단하게 소개해보려고 합니다.

우선, 신도시에 대해 알아볼까요?

□ 신도시

 

1기 신도시로는 지난번에 말씀드렸던 중동신도시를 포함해 분당신도시, 산본신도시, 일산신도시, 평촌신도시가 있습니다.

신도시의 경우 건설 목적에 따라서 구분되는데요. 크게 세 가지의 목적으로 나눠 볼 수 있습니다.

 

. 공업단지 조성에 따른 신도시 : 울산, 포항 등

. 대도시 주택 부족 문제 해결을 위한 신도시 : 분당, 산본, 일산, 중동 등

. 국토 균형발전을 위한 신도시 : 세종특별자치시

 

이렇게 구분을 할 수 있습니다.

 

이 중에서 대도시 주택부족 문제 해결을 위한 신도시, 현재에도 같은 상황이지만 과거에도 서울시의 급격한 인구증가로 주택이 부족하게 되면서, 집값이 비싸지는 등의 많은 문제가 발생했습니다. 그래서 주택 문제를 해결하기 위해 수도권 주변에 신도시를 개발하기 시작되었습니다. 일반적으로 신도시를 이야기할 때 이런 주택부족 문제 해결을 위해 계획·조성된 신도시를 뜻합니다. 

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□ 1기 신도시 막내, 산본

아래는 산본의 구주공아파트로 불리는 단지들을 간단하게 매물들의 호가를 찾아보았습니다.

(※시세를 색깔로 구분해보았습니다. 녹색 저가 / 노란색 중저가 / 빨간색 고가)

 

1단지 산본주공     (2억~2억6천)

2단지 산본주공     (2억~2억5500)

3단지 율곡주공     (3억~3억8천)

        퇴계주공    (1차:2억2천~2억7천 / 2차:1억8천~2억2천)

4단지 한라주공     (1차: 2억6천~4억5천 / 2차:1억5천~2억8500)

5단지 가야주공     (1차: 2억3700~3억 / 3차:1억5500~2억)

6단지 세종주공     (3억5천~4억5천)

7단지 우륵주공     (3억5천~4억3천)

8단지 덕유주공     (3억3천~3억5500)

        설악주공     (1억5천~1억8천)

9단지 금강주공     (1차: 1억7천~2억 / 2차: 2억1천~3억9천)

10단지 주몽주공    (1억8500~3억1천)

11단지 산본주공    (2억4천~3억)

12단지 한양목련    (3억8천~4억)

13단지 개나리주공 (2억2천~3억5천)

14단지 매화주공    (2억6500~3억2천)

 

산본은 1기 신도시들 중에서 근처의 분당, 평촌과는 다른 느낌으로 상대적으로 조금 부족하다는 의견들이 많이 있습니다. 특히 산본 구 주공아파트 중 금정역 쪽에 위치하고 있는 매화주공 14단지, 개나리 주공 13단지 쪽은 경사가 심하고 계단이 많아 힘들어하는 부분들도 많이 있었습니다. 산본주공 11단지는 산본동 주간 방문자 1위로 대장 아파트인 산본 래미안하이어스 옆에 위치하였으며 향후 GTX 금정역과의 접근성, 산본 중심상가까지 걸어서 간다는 점, 이마트, 병원, 상권, 공원, 도서관 같은 생활인프라도  산본천 복구 시 입구 산본천 복구 시 입구 쪽이라는 점 등의 장점을 갖고 있습니다. GTX-C 예타 발표 직전에는 산본 내의 소형 아파트 중 유일하게 4-5천 정도 가량 상승했던 단지입니다. 

 

전체적으로 산본의 구 주공아파트 단지들이 재건축시기가 도래하면서 재건축에 대한 기대감과 GTX으로 인한 추가적인 호재 등이 산본 구 주공아파트 단지들의 집값을 견인해 나가고 있는 모습들을 볼 수 있습니다.

 

금정역과 산본역 내에 위치한 산본신도시 내에는 상당히 많은 초등학교가 있어서 단지내에서 도보로 등·하교하기가 쉽기에 학부모들이 선호할만한 위치이며 이미 1기 신도시로써 기존에 인프라들이 형성되어있기에 편리한 생활권이 갖춰져 있습니다.

 

최근 들어 1기 신도시들의 구축 아파트들이 리모델링에 대한 이야기들이 많이들 나오고있습니다. 산본 또한 마찬가지로 리모델링 이야기가 나오면서 각 단지별로 리모델링 추진위원회 발족 등 리모델링 바람이 불며 하나씩 움직임이 보이고 있었습니다. 앞전에 리모델링에 대해 포스팅한 글에서 이야기드렸다시피 투자목적으로 리모델링 하나만 보고 접근하기에는 장기적으로 보셔야 하기에 리모델링에 대한 부분은 다른 여러 호재들 중 하나로 보시는 것이 좋을 듯싶습니다.

 

현재로써는 산본신도시 소재 입주20년을 넘긴 주공아파트 단지들 중  우륵주공7단지, 세종주공6단지, 율곡주공3단지가 리모델링을 위한 절차를 시작하였고 이어서 퇴계주공3단지 1·2차, 주공1단지, 설악주공8단지, 덕유주공8단지 등도 리모델링 초기 절차를 진행중입니다. 앞서 선발주자인 우륵주공, 세종주공, 율곡주공은 리모델링 조합설립을 위한 주민동의를 집계중이며 현재 약 40%정도 동의율을 얻었습니다. 50%가 넘어가게되면 다음단계인 사업설명회를 개최해 본격적으로 대형 건설사들과 접촉하게 될 계획입니다. 

 

산본 구 주공 아파트들은 산본 1기신도시의 주택들로  재건축대상 연한 건령인 입주 30년차를 바라보고 있지만 그 당시 주택 특성상 용적률이 높은편입니다. 현재 우륵주공, 세종주공, 율곡주공 용적률은 각각 226%, 226%, 219%로 일반적으로 용적률읖 높이면서 수익을 내는 재건축 공사를 적용하기에는 부적절한 평이 있습니다. 반면에 리모델링 공사는 용적률과 관계없고 준공 후 15년이면 가능하기에 진입장벽이 낮습니다.

 

따라서, 앞으로 리모델링 사업의 진행과 GTX 금정역 등의 교통 호재등과 함께 단지들의 가치가 상승할것으로 기대가 되는데요. 현재로써는 구체화 된 사업이 없기에 틈틈히 1기 신도시 산본의 모습도 주목해 볼만할 것 같습니다. 

 

 

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.☺️

 

 

 

 

 

 

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