다시 추진! 용산역 정비창 8000가구 미니신도시의 파급력은?

 

 

2020.5.6(수) 오늘 오후 4시 부동산 공급대책, '수도권 주택공급 기반 강화 방안'이 발표되었습니다.

그와 관련해서  용산 정비창 공급계획인데요.

 

용산 정비창 부지, '용산 국제업무지구'라고 불리던 땅의 면적은 442,000㎡(서부이촌동 주택 제외)로 134,000평 정도 되는 면적입니다. 최근에 부지 반환 소송 2심 판결 난 기사를 보면, 코레일이 2013년 토지대금 2조 4,167억 원을 드림허브에 주고 토지의 39%를 회복했다고 합니다. 2013년 당시 땅의 가격은 6.2조 원인 경우가 되는 것입니다. 지난 7년 사이에 땅값이 8조 원으로 올랐다고 보수적으로 가정을 한다면 땅의 평당가는 약 5,970만 원이 됩니다.

 

주변 용산부지의 아파트 평당가는 4200~4800만 원까지 꽤 비싼 부지의 땅인 것을 알 수 있습니다.

참고로 최근 이슈였던 현대차의 GBC 부지 매입대금은 3.3㎡당 가격으로 계산하게 되면 평당가는 4억 4000만 원 정도입니다.

 

한마디로 꽤 비싼 땅이라는 것이죠..

이렇게 비싼 땅에 임대주택이 들어온다고 하더라도 위치가 위치인지라 저렴한 분양가는 어렵지 않을까 생각됩니다.

분양가 상한제나 신혼 희망타운의 경우도 24평 기준으로 주변시세가 있기에  10억대로 분양가가 나오지 않을까 싶습니다.

국민임대주택 임대료를 생각해볼 때, 임대 주체인 서울시나 SH의 손실은 엄청날 것 같은데요.

코레일이 조금 손해 보면 될 것 같다고 이야기할 수도 있겠지만 이 손해가 결국은 국민 세금으로 메꾸어진다는 점은 짚어보아야 할 문제일 것 같습니다.

서울의 비싼 땅값에 주택을 공급하려면 고밀도, 고 용적률로 개발하는 방법밖엔 없지 않을까 생각됩니다.

 

서울에 핵심적인 위치인 용산에, 그중에서도 알짜배기인 이 위치에 '미니 신도시'급의 아파트 8000가구가 공급이 풀린다는 것은 근처 마포, 용산, 성동 이른바 기존에 탄탄한 수요층이 있던 '마용성'의 아파트들의 잠재적인 수요층에 어느 정도 영향이 있을 것이라 생각됩니다.  여기서 한 가지 또 사업의 진행속도를 생각해보셔야 하는데요., 사업승인이 한 번에 진행이 된다고 하더라도 23년 말~25년은 되어야 가능하지 않을까 생각됩니다. 또 그 이후 입주시기까지는 또 3~4년이 걸린다고 한다면 앞으로 약 10년 후인 2030년쯤에 발생할 공급이 될 것 같습니다.

 

이외에도 3기 신도시 사전청약 실시 등으로 서울 내에서의 신축 아파트 매수 수요를 줄이고, 재건축은 막겠다는 강한 의지를 내비치고 있습니다. 이런 점들은 서울 외곽의 구축 아파트들이 투자자나 실수요자들에게 조금씩 외면받지 않을까 생각됩니다. 또한 정부의 9억 원 이상 대출제한의 영향으로 서울 9억 이하 아파트들의 가격은 상승세이지만 3기 신도시와 광역교통망 등이 추가적으로 갖추어지게 된다면 서울 접근성이 올라가면서 상대적으로 환경이 안 좋은 서울 외곽의 구축들보다는 인근의 서울 접근성이 좋은 신도시 아파트들이 인기를 끌게 될 것 같습니다.

 

따라서 이렇게 서울 외곽의 구축 아파트들이 인기가 떨어지고 재건축도 안된다면 점점 슬럼화가 진행될 수도 있다고 보는 의견들이 많습니다. 현재 부동산 가격 규제에 대한 의지는 확실하게 전해지고 있지만 시중에 유동자금이 너무 많아 집값의 상승을 막기에는 부족해 보입니다. 다만, 공급이 늘어나면서 자금은 있지만 경쟁에 밀려 못 들어오던 실수요자들에게 혜택이 좀 더 돌아갈 수 있는 기회는 될 것 같습니다.

 

앞으로도 계속해서 나오는 정부의 부동산 대책들에 귀 기울여 보아야 할 것 같습니다.

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.😊