오피스텔 일반임대사업자&주택임대사업자(feat.부가세&취득세)

일반적으로 아파트의 경우에는 주거용으로만 사용하기 때문에 판단이 어려운 점이 없습니다.

하지만, 오피스텔은 어떻게 사용하느냐에 따라서 업무용 오피스텔인지 주거용 오피스텔인지 달라지게 됩니다.

일반 임대사업자를 내고 임대를 하는 경우에는 상가나 사무실처럼 업무용으로 오피스텔을 이용한다고 생각하시면 됩니다. 이 경우에 세입자의 '전입신고'는 안됩니다. 

 

여기서 잠깐!

임대인이 일반 임대사업자를 냈는데 세입자가 업무용으로 사용하지 않고 주거용으로 사용하고 있고 전입신고도 하게 된다면 어떻게 될까요?

 

오피스텔을 업무용이 아니라 주거용으로 사용하는 꼴이니 일반 임대사업자로 신고한 임대인에게는 벌금 및 과태료가 부과될 수 있고 일반 임대사업자로 등록을 하면서 건물에 대한 부가세 환급을 받았다면 부가세 환수조치가 내려질 수도 있습니다.

 

그렇기 때문에 어떻게 사용할지 잘 생각해보시고 용도에 맞게 임차인도 구하시는 게 좋습니다.

 

 

		일반임대사업자	주택임대사업자
신고형태		관할세무서 일반과세자 신청	시.군.구 주택과
임대용도		업무용(사무실)	주거용(주택)
등록시기		계약일로부터 20일 이내	취득일(준공일)로부터 60일 이내
의무기간		10년(중간에 포괄양도 가능)	4년(기간 만료전 양도시 취득세 감면 추징)
임대방법		세입자 전입신고x (사업자등록, 전세권설정)	세입자 전입신고 o
주택수		미포함	포함
의료보험		지역의료보험과 국민연금 납부 (임대소득 상관없음)	지역의료보험과 국민연금 납부 (임대소득 2천만원 초과시)
세금	취득세	분양가 4.6% (취득세4%, 교육세0.4%, 농특세0.2%)	전용 60㎡이하 면제 (200만원 초과시 85%감면) 전용 60㎡초과80㎡이하 (8년이상장기임대목적으로20호이상취득한경우50%감면)
	재산세	토지·건물 분리과세 (토지 0.2~0.4% / 건물 0.25%)	단기임대(4년) 60㎡ 이하 50% 감면 60-85㎡ 이하 25%감면 장기임대(8년) 40㎡이하면제 40-60㎡이하75%감면 60-85㎡이하50%감면 ※2021년 12.31일 까지 (2호이상 등록시)
	종합부동산세	비과세	합산과세 기준시가 6억원이하 합산 배제 (비수도권의 경우 3억원 이하)
	소득세	매년 5월 종합소득세 신고	2천만원 이하 분리과세 (기본공제 : 400만원) 필요경비율 60%
	부가가치세	건물가액의 10% 환급 임차인의 부가세 10% 신고 납부	부가세 환급불가 부가가치세 신고의무 없음
	양도소득세	양도시 일반세율 6~42%	주택수에서 제외 (거주주택 양도시 최초 1회 비과세)

 

기존에는 주택임대 사업자가 장기임대주택을 갖고 있는 상태에서 본인이 2년 이상 거주한 주택을 양도할 때에는 1가구 1 주택으로 간주하여 횟수 상관없이 양도세 비과세 혜택을 받았었습니다.

하지만 앞으로는 주택임대 사업자가 최초 거주주택을 양도하는 경우 1회에 한해서만 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있게 됩니다.

 

주택임대사업자의 혜택이 점점 줄고 있는 상황입니다. 주택임대사업자를 하고 계신 분들은 계속해서 바뀌는 정책 시행일들에 따라 해당 법을 잘 확인하시고 본인에게 유리한 절세를 하시는 것이 좋겠습니다.

 

더욱더 복잡해지는 다주택자들에 대한 양도세로 인해서 다주택자분들이 어려움을 겪고 계신데요

양도 도세 관련하여 보다 정확한 세무상담은 전문 개인 세무사를 통해 상담받으시는 것을 추천드립니다.

 

※주거용 오피스텔을 사업자를 내지 않고 본인이 주거용으로 사용하면 주택으로 보게 됩니다.

이때, 1세대 1 주택으로 2년 보유(조정지역은 2년 거주)하고 매매(양도)하면 양도소득세가 비과세 된답니다.

(단, 본인이 주거용으로 사용을 하더라도 오피스텔의 취득세는 4.6%입니다.)

 

 

지난 번에 소개드렸던 포스팅들과 함께 읽으시면 좋습니다.

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다😊

 

2020/05/04 - [부동산 메모] - 주택임대사업자 등록에도 두가지가있다?

2020/04/29 - [부동산 메모] - 오피스텔 무주택?유주택? 청약제도부터 알아보자!