전월세 임대 규제, 미아패로 이야기(feat.분양가상한제 이후)

 

 

분양가 상한제를 포함해서 정부의 규제가 계속해서 진행되면서 이제는 임대료 규제로도 이야기가 나오면서 그에 대한 찬반에 대한 이야기가 하나둘씩 나오고 있습니다.

 

분양가 상한제가 시작되면서 규제지역에 대한 분양들보다 비규제 지역으로의 분양권 투자로 많이 몰리고 있습니다.

그리고 최근에는 또 분양권 전매제한이 강화되면서 수도권과 광역시들까지 범위가 확대되었는데요.

 

분양가 상한제의 부작용 중 대표적인 것이 점점 사람들이 집을 구하기 힘들어지면서 기존 매물들을 매매하기보다는 전· 월세 수요가 급등하게 되면서 가격이 오르게 되는 부작용 현상이 나타나게 됩니다. 그로 인해서 이제는 임대료에 대한 부분도 혹시 규제가 되지 않을까 하여 미국에서 있었던 임대료 규제 사례에 대해서 한번 소개를 해드리려고 합니다.

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□미아 패로(Mia Farrow) 법

 

 

뉴욕의 임대료 규제는 제2차 세계대전에 참전한 퇴역 군인들을 지원하기 위해서 나오게 된 정책이었습니다. 정부가 주택별로 임대료 가격 상한선을 두어서 임대료 상승을 억제하였고 한번 계약한 세입자를 특별한 이유 없이 내보낼 수도 없게끔 하는 제도였습니다. 세입자는 또한 가족에게 같은 가격으로 계속 거주할 수 있는 권리도 물려줄 수 있었습니다.

 

상황이 이렇게 흘러가니 부작용이 하나씩 나오기 시작했습니다.

 

먼저 임대료를 정부에서 정한 상한선 이상으로 올리지 못하니 물가 상승, 인플레이션에 대한 대응이 전혀 안되게 되었습니다. 건물의 연식이 쌓이면서 건물을 보수하고 정비하기 위한 비용은 매일매일 올라가도 임대료를 올릴 수 없게 됨으로써 임대인들은 건물 관리를 포기하게 되는 현상이 나타났습니다. 실제로 1980년대 뉴욕 북부 쪽과 동남부 쪽의 브롱스나 브루클린은 건물주가 포기한 건물로 황폐화되기까지도 하였습니다.

 

그 뒤 연쇄작용으로 이런 규제를 시행한 뉴욕시에서도 건물 황폐화와 건물관리 포기, 신규 건설 중단 등으로 재산세에 대한 수입이 급감하며 재정난에 빠지게 되었습니다.

임대 수익률이 나오지 않는데 누가 신규로 임대용 건물을 지을까요?

새로 뉴욕으로 이사 오고 싶어 하더라도 임대 들어갈 집을 구하지 못하였습니다. 결국 공급 또한 폭락한 것이죠.

저렴한 임대료로 기존에 알박기 한 세입자들이 신규 특권층이 되어버렸습니다.

결국 암거래가 성행하게 되었고 친구와 친지들에게 몰래몰래 재임대, 전대를 하게 되었습니다.

 

미아패로 (Mia Farrow), 미국배우

이러한 임대로 규제에서 오는 부작용을 혜택으로 제대로 누린 사람이 바로 '미아 패로'였습니다.

'미아 패로'는 90년대 후반 센트럴파크 서쪽에 위치한, 방이 무려 10개인 초호화 아파트에서 임차인으로 들어가 거주하고 있었습니다. 하지만 그녀가 당시 지불하던 임대료는 미국 소도시의 소형 아파트 한채 정도의 임대료였다고 합니다.

그녀가 그 당시 지불했던 임대료는 1981년 기준으로 매월 2,000달러였다고 합니다.

또한, '미아 패로'뿐만 아니라 변호사였던 '윌리엄 밴던휴벨'은 5번가 근처의 호화빌딩 내에 방 6개짜리의 아파트에 살면서 임대료로 불과 매월 650달러만 내면서 거주하였고,

당시 뉴욕시장이었던 '에드 콕'은 그리니치 빌리지에 테라스를 갖춘 방 3개짜리 아파트를 월세로 시세의 5분의 1에 불과했던 350달러만 내고 거주하였습니다.

 

결국 저소득층을 보호하기 위해서 강력한 임대료 규제를 시행하였지만 서민들은 맨해튼 밖으로 밀려나가게 되고 '미아 패로'처럼 규제 이전의 세입자들인 부자와 상류층들에게 더욱 큰 혜택이 돌아가는 규제가 되어버린 이 법을 '미아 패로 법'이라고 부르게 됩니다.

 

'미아 패로'는 미국에서 임대료 규제를 시행하면서 부작용을 겪었던 제도입니다.

 

이런 규제들 하에서 끊임없이 시장은 왜곡되고 그 피해는 엉뚱하게도 결국 보호하고자 했던 사람들에게 더 크게 다가가게 되었죠.

 

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이미 1970년대 있었던 뉴욕의 사례에서 우린 임대료 상한에 대한 부작용을 보았고 

1992년 전미 경제학회(AEA) 회원들의 임대료 상한제의 찬반에 대한 결과는 그들의 학파와 이념을 떠나서 무려 93%가 임대료 상한제 반대 의견을 냈습니다.

 

분양가 상한제에 이어서 전월세 상한제까지 규제를 하게 된다면 어떻게 될까요

이미 과거의 사례에서 있었듯이 단순하게 가격을 규제하는 정책은 아니겠지만 억지로 시장의 가격을 조정해버리게 된다면 어떻게 될지.. 

 

좋은 의도로 시작하게 된 규제들이 시장의 예상치 못한 부작용으로 실패한 경우를 우리는 많이 보아왔고 겪었습니다.

이런 역사를 되풀이하지 않고 규제를 내놓은 목적을 달성하게 될지 한번 생각해보는 시간을 가져보면 좋을 것 같습니다.

 

 

"주택 임대료 규제는 주택의 수량과 품질의 저하를 가져온다."

-경제학자들의 동의비율 : 미국 93%, 한국 87%-