요즘 핫한 재개발사업, 일반 매매와 무엇이다른가요?

 

 

재개발사업은 정비기반시설이 열악하고 노후 · 불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하거나 상업지역 · 공업지역 등에서 도시기능의 회복 및 상권 활성화 등을 위하여 도시환경을 개선하기 위한 사업으로서,

[도시 및 주거환경정비법]에 의한 정비사업의 한 종류입니다.

 

그럼 재개발사업의 진행 절차를 한 번 알아볼까요

 

 

 

 

 

ㅁ재개발 사업 진행 절차

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  기본계획 수립

        ↓

  정비구역 지정

        ↓

추진위원회 구성 

        ↓                 ← 창립총회

  조합설립인가

        ↓                 ← 시공자 선정

  사업시행인가

        ↓

조합원 분양 신청

        ↓                 ← 감정평가

관리처분계획인가

        ↓

  이주 및 철거

        ↓

      착공

        ↓                 ← 일반분양 · 준공검사

  입주 및 분양

        ↓

조합 해산 및 청산

 

재개발사업은 위의 절차대로 진행이 됩니다.

 

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그렇다면 재개발구역에 투자는 어떤 식으로 이루어지게 될까요?

 

예시를 한번 들어보겠습니다.

 

ex)

재개발사업의 대상인 주택을 매매를 하는 경우를 예를 들어보겠습니다.

 

짱이가 기존 살고 있는 주택의 감정평가액이 1억이 나왔고 

25평형 평당 조합원 분양 1000만 원, 일반분양 1500만 원으로 가정했을 경우

 

조합원 분양가가 2억 5000만원이 되고 감정평가액은 1억이었으므로 조합원 분담금은 1억 5000만원

일반분양가가가 3억 7500만원이므로 일반분양가와 시세차익은 1억 2500만원 정도 예상해볼 수 있습니다.

 

조합원 분양의 경우는 일반분양보다 'RR', 일명 Royal 동, Royal 호수를 먼저 차지할 수 있고

일반분양에서는 옵션으로 구입하게 되는 가전제품이나 발코니 확장비용 등이 제공되는 경우도 있어서 이곳에서 얻을 수 있는 이득 부분도 고려해볼 수 있습니다.

 

자, 그럼 여기서 1억의 감정평가가 된 이 주택을 초기에 Premium을 5000만 원에 매도한다면

기존 주택소유자 짱이는 1억 5000만원에 기존 주택을 매도하게 되는 것이고

매수자 하품이는 감정평가금액 1억 + Premium 5000만원 + 조합원 분담금 1억 5000만원 = 합계금액 3억에 구매하여

일반분양가 3억 7500만원보다 7500만원가량 저렴하게 새 아파트를 매매해 들어갈 수 있게 되는 것입니다.

 

다만, 기존의 주택을 매수하는 형태이기 때문에 일반분양보다 초기 비용은 큰 편입니다.

(위의 예시는 간단한 이해를 돕기 위해 비례율을 100이라 가정하고 다른 요소들은 배제하고 들은 예시입니다.)

※비례율 : 얼마나 수익 · 손해가 발생하는가를 따져 사업성을 나타내는 지표

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재개발의 경우 분양 경기가 좋아지면 일반분양가가 높아지고 비례율과 Premium은 높아집니다.

그러나 경기가 좋지 않고 하락장이거나 사업이 소송으로 인해서 지연되거나 

착공 중의 예기치 못한 상황, 대형 사고의 발생 등의 경우 조합원 분담금이 추가로 발생할 수도 있기 때문에

여러 상황들을 충분히 고려해보셔야 합니다.

 

현재 간단하게 설명드렸지만 직접 투자를 결정하시고자한다면 투자시기도 굉장히 중요하기때문에 따져보셔야합니다.

보통 관리처분인가 이후에 들어가는 것이 안전한데 투기지역과 투기과열지구에서는 관리처분계획인가부터는 입주권 전매제한이 되어버리기때문에 투자하려는 해당지역에 대해서 좀더 자세히 알아보시고 결정하셔야합니다.

 

최근 재개발하는 구역들이 많이 생겨나면서 조합 원권을 매매하시거나 재개발지역에 투자를 하시는 분들이 많이 나타나고 있습니다. 제일 중요한 것은 아직 부동산에 대해서도 잘 모르는 상태에서 말이죠. 

특히나 재개발지역의 투자는 고려해야 할 부분이 간단하지는 않습니다. 특히나 기간 자체가 길고 그 기간 동안 여러 예기치 못한 상황들이 많이 발생할 수 있기 때문에 세금 등의 금전적인 부분에서 많이 변수가 있을 수 있습니다.

따라서 전체적인 재개발 사업의 절차와 현재 투자하고자 하는 재개발 지역의 진행상태를 확인 후에 투자하시면 조금 더 예방할 수 있게 될 것입니다.

 

누군가는 이렇게 말했습니다.

 

"재개발에 투자하는 것은 집으로 장을 담그는 느낌이다."

 

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.😊