재산세, 과세 기준일에 따라 납부자가 달라진다 !

 

재산세는 지방세로써 시. 군. 구세. 특별자치시세. 특별자치도세로 나뉘고 보통세이며 보유과세입니다.

이제 한 문장뿐인데도 벌써 어렵게 느껴집니다. 보통세? 보유과세?

이렇듯 세법은 굉장히 딱딱한 느낌의 단어들로 구성되어있어 일반인들이 접근하기 많이들 힘들어하시는데요.

재산세는 어떤 대상에 과세될까요?

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ㅁ재산세 과세대상

재산세 과세대상으로는 4 부류로 나눠볼 수 있습니다.

 

1. 토지

2. 건축물(주택의 건축물 제외)

3. 주택(딸린 토지포함)

4. 선박. 항공기

 

이 중에서 오늘은 제일 많은 거래가 이루어지는 3번 주택(딸린 토지포함)에 대한 재산세를 살짝 다뤄보겠습니다.

재산세 과세대상인 주택은 그 대상을 좀 더 세부적으로 들어가 보면 주택은 물건별로 과세가 됩니다. 

ex) 부천시 중동 센트럴파크 푸르지오 , 강남 래미안 대치 팰리스 2 주택의 경우 각각 재산세가 과세됩니다.

 

주택은 다시 물건별로 [토지 범위, 겸용 주택, 공유, 구분소유, 다가구] 등의 조건에 따라 대상을 구분해 볼 수 있는 데요.

앞에서 4 부류로 나누었을 때 주택에 딸 린토 지도 해당 물건의 주택으로 재산세가 부과된다고 말씀드렸는데요.

 

이때, 토지의 경계가 불분명할 시에는 바닥면적 10배로 토지의 범위를 산정하게 됩니다.

 

겸용 주택은 1동의 건물이 둘 이상의 용도로 사용되고 있는 경우 각각의 용도대로 구분을 하고,

1구의 건물이 50% 이상 주거용으로 사용되고 있는 경우는 모두 주택으로 봅니다.

※ 1동의 건물은 주상복합건물을 생각하셔서 이중에 상가의 용도는 상가, 주택의 용도는 주택으로 용도대로 구분을 하는 것을 생각하시면 이해가 쉽습니다.

    1구의 건물은 상가주택을 생각하시면 이해가 쉬우시고 보통 1인 단독 소유인 경우가 많습니다. 따라서 이경우 주택의 면적이 50% 이상일 경우 모두 주택으로 보게 됩니다.)

공유나 구분소유의 주택일 경우 1개의 주택으로 보고, 다가구 주택의 경우 1 구별로 1 주택으로 보게 됩니다.

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ㅁ재산세 과세표준액 & 세율

그렇다면 재산세는 어떻게 계산될까요?

재산세를 구하기 위해서는 과세할 때 기준이 되는 과세표준을 우선 구해야 합니다.

 

주택의 재산세 과세표준 구하는 식은

 

주택 과세표준액 = 시가표준 X 공정시장가액비율 (주택별로 각각 과세표준액을 구합니다.)

※2020년 4월 현재 공정시장가액비율 주택은 60%입니다.

 

여기서 구해진 과세표준액과 세율, 누진공제액을 계산해주면 우리가 실질적으로 납부하게 될 재산세를 계산할 수가 있습니다.

 

 

재산세 세율의 경우는 재정수요나 천재 등 사유가 있는 경우 해당 연도에 한하여 50% 내 가감 조정할 수 있습니다.

주택의 세율의 경우 주거용인지 별장용인지에 따라 세율이 나뉩니다.

별장용 주택의 경우는 4% , 주거용 주택의 경우 고급주택을 포함하며 아래 표와 같이 4단계 초과누진이 적용됩니다.

과세표준	세율	누진공제액
6천만원 이하	0.1%	없음
6천만원 초과~1억 5천만원 이하	0.15%	3만원
1억5천만원 초과~3억원 이하	0.25%	18만원
3억원 초과	0.4%	63만원

여기서 나온 세율과 누진공제액으로 계산을 하게 되면 주택 재산세를 구할 수 있습니다.

 

주택 재산세 = 과세표준(공시 가격의 60%) X 세율 - 누진공제액

 

재산세의 경우는 지방세이기 때문에 꼬리처럼 따라붙는 세금이 있는데요

위에서 구한 재산세 세액의 20% 지방교육세가 붙게 되고

도시지역 안의 재산세는 과세표준액의 0.14%에 해당하는 도시지역분 재산세도 추가로 붙게 됩니다.

※여기 해당되는 대상은 도시지역 안 토지 · 건축물 · 주택이 해당합니다.

 

여기까지 계산을 하게 되면 최종적으로 납세하게 될 재산세액이 나오게 됩니다

 

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ㅁ재산세 과세기준일 & 납세의무자

재산세는 보유과세인데 내가 매매를 하게 돼서 재산세를 이번에 내야 하는지 다음에 내야 하는지 애매할 때

언제를 기준으로 과세가 되는지도 많이들 헷갈려하십니다.

재산세의 과제 기준일은 매년 6월 1일입니다.

따라서 과세기준일 6월 1일 현재 사실상 소유자가 납세의무자가 됩니다.

매매를 하게 될 경우 잔금 지급일과 소유권 이전등기일중 빠른 날 기준입니다. 예시를 한번 들어보겠습니다.

 

ex) 기존 러블리님의 주택을 스마일님이 매입하게 되었습니다.

이때, 잔금지급일이 5/30

소유권 이전등기일이 6/3 이루어지게 되었습니다.

이렇게 잔금지급일과 소유권 이전등기일이 다를 경우 둘 중 빠른 날을 기준으로 한다고 하였으니 

둘 중 빠른 5/30에 이루어진 잔금지급일을 기준으로 매수자 스마일님이 올해 재산세를 내게 됩니다.

따라서 과세기준일과 겹쳐 주택매매 시에는 재산세로 인한 분쟁이 생길 수도 있기 때문에 이 부분에 대해서는 매도인과 매수인이 미리 사전에 협의하는 것이 좋습니다.

 

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ㅁ 납부기간

 

이제 납부해야 할 재산세도 계산해보았고,

재산세를 납부해야 할 납세의무자도 알게 되었고,

그렇다면 이렇게 다 구한 재산세는 언제 납부하면 될까요?

주택의 경우 50%는 7/16~7/31

                잔액은 9/16~9/30에 물건 소재지 관할 지방자치단체에 납기 하며,
※해당 연도 주택의 세액이 20만 원 이하인 경우 7/16~7/31을 납기로 하여 일괄 징수할 수 있습니다.

 

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많이들 어려워하시는 세법, 매년 개정되고 그 세부사항들이 너무 복잡하고 까다로워 접근하기가 쉽지 않은데요

간략하게나마 재산세에 대해 접근해볼 수 있게 이야기해봤습니다.

다가오는 재산세 납기일을 기다리며 올해는 어느 정도의 재산세가 나오게 될지 오늘 공부한 내용을 토대로 미리 계산해보는 것도 좋겠죠?

 

 

벤자민 프랭클린은 세금에 대해서 이런 말을 했습니다.

"세상에서 분명한 것은 두 가지뿐이다. 하나는 죽음이고 다른 하나는 세금이다."

 

 

 

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.😊

 

 

p.s 재산세는 주택별 공정시장가액으로 계산하게 되고 1가구 2 주택이라고 하여 중과세되지 않습니다.