중도금 지급·수령 후 계약 해제에 대해서

 

 

 

 

주변에서 부동산 거래가 다양하게 일어나는 시점에서

오늘은 부동산 계약에 대해서 한번 다뤄보려고 합니다.

 

 

간혹 부동산의 계약을 그냥 단순히 돈을 주고 서류를 넘겨주고라고 생각하며

돈을 받았더라도 어느 한쪽에서 단순 변심으로 계약이 하기 싫어지면 다시 돈을 돌려주거나 돈을 돌려받고 없었던 것으로 하자라고 주장하는 경우가 있습니다.

 

물론 서로 간에 이야기가 잘되어 좋게 마무리가 되면 좋겠지만 서로 이해관계가 얽히게 되어

법적 공방으로 까지 이어지게 된다면 어떻게 될까요?

 

우선적으로 계약은 굉장히 신중하게 생각하고 결정해야 합니다.

계약서를 단순히 글씨 몇 글자 쓰여있는 종이 쪼가리라고 생각하시면 정말.. 드릴 말씀이 없네요.. 무법자이신 거죠?

 

그래서 웬만하면 그대로 계약을 진행하시는 게 일반적이지만,

정말 피치 못할 사정이 생겨 진행하기가 어렵게 된다면 서로 좋게 합의하는 쪽으로 진행을 하시는 것을 권장드립니다.

 

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■ 계약이행의 착수 & 이행 이후 계약해제

 

자, 그럼 중도금 지급 이후의 계약해제에 대해 알아보겠습니다.

 

 

계약금을 지급 후 중도금의 일부 또는 전부를 지급했거나 잔금의 일부를 지급한 경우와 같이 계약이행이 착수된 경우에는 계약을 위반한 당사자인 채무자가 계약을 위반하지 않은 당사자인 채권자에게 계약을 해제할 수 없습니다.

(※일반적으로 매매계약에서 채무자는 매도인, 채권자는 매수인을 의미합니다.)

 

여기서 계약이행의 착수란,

┌중도금의 일부 또는 전부를 지급한 경우

│잔금의 일부만 지급한 경우

│잔금 날 매수인과 임차인이 잔금 지급

└매도인과 임대인의 부동산 인도와 소유권 이전등기 등을 말합니다.

 

 

 

따라서 계약이행이 착수된 경우에는 합의해제·계약해제·법정 해제로만 계약을 해제할 수 있는데요.

 

 

①합의해제는 계약 당사자 간의 합의로 계약을 해제하는 경우인데요, 계약 해제 시에는 계약은 처음부터 없었던 것으로 하고 이미 받은 계약금과 중도금은 반환해야 합니다. 따라서 합의해제가 진행되는 경우에는 그 과정에서 채무자가 채권자에게 일정한 합의금을 주고 해결하는 경우가 많습니다.

 

②약정해제의 경우는 처음 계약서를 작성 당시 특약으로 계약해제 사유를 미리 정한 뒤에 그에 해당하는 사실이 발생한 경우 그 특약사항에 따라서 계약을 해제하는 경우입니다.

따라서 특약에

"계약이행 후, 계약이 완료되기 전에는 채무자와 채권자 누구라도 계약을 해제할 수 있고 이때 손해배상금으로 채무자는 채권자에게 계약금 상당액을 지급하기로 한다."

"손해배상금 없이 계약을 해제하기로 하고, 이미 수수된 계약금과 중도금은 아무 조건 없이 반환하기로 한다."등의 특약 사항으로 조정을 할 수 있습니다.

 

③법정 해제는 법률에 명시된 규정에 의해서 계약을 해제하는 것으로 채무자의 계약이행지체, 이행불능, 불완전한 이행, 채권자의 목적물 수령지체 등이 있습니다. 법정 해제의 경우 상당한 기간을 정하여 중도금을 지급할 것을 최고한 후에 그때까지도 지급하지 않을 경우에만 계약을 해제할 수 있습니다. (계약이행을 최고하고 계약해제를 통지하는 방법)

 

계약을 해제할 경우 해제권자 본인도 자신이 부담하는 채무에 대한 이행을 하면서 상대방의 이행을 주장해야 계약 해제를 주장할 수 있습니다.  → (동시이행의 항변권)

 

즉, 매수인과 임차인의 잔금 지급 의무와 매도인과 임대인의 소유권 이전등기 서류 교부 및 주택의 인도에 대한 의무는 동시 이행 관계입니다. 따라서 당사자 중 어느 일방이 이행하지 않을 경우는 이행하려고 하는 쪽에서 의무이행을 먼저 해야 하는 것입니다.

 

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일반적으로 계약금과 중도금까지 진행이 된 후 매도인이 합의에 의해 계약 해제 요청을 했을 경우 매수인이 동의하지 않을 경우 요청을 거부하고 매수인은 매도인에게 이행기일에 잔금 수령과 동시에 소유권 이전등기 신청에 필요한 서류의 제출과 인도 등을 이행할 것을 최고하고 매도인이 이행하지 않는 경우 매수인은 법원에 잔금을 공탁하고 매도인을 상대로 소유권 이전등기 청구를 할 수 있습니다.

 

 

그렇다면 중도금의 지급이 약정 날보다 빠르게 입금된 경우는 어떨까요?

어제 포스팅했던 남천동 삼익비치 매매를 사례로 한번 살펴보겠습니다.

 

『부산의 러블리님은 남천 2구역 삼익비치를 향후 재건축될 것을 염두에 두고 매매 계약을 진행하였습니다.

계약금을 지급한 상황에서 부동산에서 소식이 들어왔습니다. 피가 계속 오르고 있어서 중도금을 빨리 진행하는 것이 좋을 것 같다는 이야기에 러블리님은 매도인과 연락을 취한 후에 매도인에게 중도금을 약정한 날보다 빠르게 입금하였습니다. 그런데 잔금을 앞두고서 매도인 측에서 계약 해제 요청이 왔습니다. 러블리님이 지급한 계약금과 중도금에 대한 배액 상환을 하고 해제를 하기로 말이죠. 러블리님은 당혹스럽기만 한 상황인데요.』

 

이 상황을 어떻게 해석해볼 수 있을까요?

 

일반적으로 계약서를 작성하게 될 경우 특약 사항란 위의 표준약관 1~9조를 살펴보시면

매도인의 계약해제 의사표시에 반하는 중도금의 지급은 유효하지 않다는 내용이 들어있습니다.

하지만 위의 사례의 경우 중도금이 약정한 날보다 빠르게 입금이 되었을 때 , 중도금을 보내겠다는 연락을 하였고 매도인은 이를 알고 있었음에도 이에 대해서 이의를 제기하지 않고 가만히 수령하였다면 이것은 묵시적인 동의라 할 수 있습니다. 따라서 단순히 중도금을 약정 일보다 빨리 입금했다는 것을 빌미로 일방적인 계약해제를 할 수는 없습니다.

 

 

반대로 매수인이 무작정 중도금을 넣고 보는 경우에도 매도인 입장에서는 당혹스러울 수 있는데요.

이러한 분쟁을 사전에 예방차원에서 

"각 단계별 이행기 전에는 협의 없이 착수하지 않기로 한다"와 같은 특약사항을 한 줄 넣어두는 편이

예상치 못한 변수들을 막는데 도움이 될 것 같습니다.

 

 

매매계약을 진행하시면서 매도인 매수인 분들이 주의사항 한 번씩 더 체크하시고

계약은 언제나 본인이 신중하게 내린 결정이기 때문에 그에 따른 책임은 항상 갖고 진행하시기 바랍니다.

그리고 항상 분쟁보다는 좋게 서로 합의해가는 게 제일 좋습니다.(평화주의자..)

 

오늘 하루도 '더 나은 등기'를 향해서 '한걸음 더' 나아가 보아요.

 

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.😊

 

 

 

 

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