2020년 서울·경기 리모델링 추진단지 현황 및 분석

 

안녕하세요 시간의 밀도 '시밀'입니다.😊

현재 거주하고 계신 주택 혹은 이사 가거나 투자하시려는 지역의 주택이 리모델링 소식이 들리시는 분들이 계시다고 합니다. 지난번에 재개발에 대해 한번 소개해드렸었는데요. 오늘은 리모델링에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

 현재 리모델링 추진 단지 현황에 대해 조사해보았습니다.

□ 리모델링 추진 단지 현황 (사업단계 순으로 정렬하였습니다.)

 

단지명	세대수	준공년월	시공사	추진(인허가)단계
개포 우성9차	232	1991.01	포스코	공사중
오금 아남	299	1992.09	쌍용	허가완료(이주준비)
이촌 현대	653	1974.12	포스코	허가완료(사업계획승인)
송파 성지	298	1992.12	포스코	허가완료(사업계획승인)
둔촌 현대1차	498	1984.11	포스코	허가완료(사업계획승인)
정자 한솔5단지주공	1156	1994.10	포스코/쌍용	허가신청(수평.별동방식 변경 추진)
분당 무지개4단지주공	563	1995.11	포스코	허가 신청(수평.별동방식 변경 검토)
분당 느티마을공무원3단지	770	1994.11	포스코	허가 신청(2차 안전성검토 진행중)
분당 느티마을공무원4단지	1006	1994.11	포스코	허가 신청(2차 안전성검토 진행중)
대치 선경3차	54	1990.10	금호	허가 신청(2차 안전성검토 보완)
잠원 한신로얄	208	1992.06	현산	허가 신청(2차 안전성검토 보완)
신정 쌍용	270	1992.11	포스코	심의 완료/허가동의 추진
개포 대청	822	1992.10	포스코	심의 완료/허가동의 추진
평촌 목련마을2단지	994	1992.03	쌍용	심의 완료(수평.별동방식 변경 검토)
평촌 목련3	902	1992.07	쌍용	심의 완료(수평.별동방식 변경 검토)
대치 현대1차	120	1990.04	현산	심의 완료
개포 대치2단지	1758	1992.10	대림/현산	심의 진행/허가동의 추진
옥수 극동	900	1986.12	쌍용	도시계획심의 추진
분당 매화마을공무원1단지	562	1995.10	포스코	심의 준비
등촌 부영	712	1994.12	포스코	심의 준비
청담 건영	240	1994.09	GS	심의 준비
신답 극동	225	1987.08	쌍용	안전진단 완료/심의 준비
잠원 훼미리	288	1992.11	포스코	안전진단 완료/심의 준비
둔촌 현대2	196	1988.01	효성	안전진단 추진
수지 초입마을	1620	1994.12	포스코	안전진단 추진
문정 시영	1316	1989.03	포스코	안전진단 추진
삼전 현대	120	1989.11	GS	안전진단 추진
잠원 롯데캐슬갤럭시1차	256	2002.08	롯데	시공사 선정(계약 협의)
광장 상록타워	200	1997.01	-	조합설립인가 완료(시공사입찰절차중)
용인 수지 보원	619	1994.12	-	조합설립인가 완료(시공사입찰절차중)
목동 우성2차	1140	1997.12	-	조합설립인가 신청
신도림 우성3차	284	1993.12	-	조합창립총회 예정(조합설립동의율 확보)
자양 우성1차	656	1988.09	-	조합창립총회 예정(조합설립동의율 확보)
광명 철산한신	1568	1992.11	-	조합창립총회 예정(조합설립동의율 확보)

 

 

□리모델링 사업단계

재개발 · 리모델링 단지들에 투자 시에 가장 우선적으로 체크해보셔야 할 부분이 바로 사업 추진 단계입니다.

그럼 리모델링의 사업단계를 소개해드릴 텐데요.

우선, 리모델링의 사업단계는 세대수 증가가 있느냐 없느냐에 따라서 두 가지로 나눠집니다. 세대수 증가가 있느냐에 따라 사업 추진절차가 달라지는 것을 확인해 볼 수 있습니다.

 

 

리모델링 시 세대별 분담금은 공사비와 사업비 그리고 증축면적에 따라 달라집니다.

분담금이란 리모델링 조합원이 새로 리모델링한 아파트에 입주하기 위해서 부담하는 금액으로, 건축심의 후 권리변동 계획 수립 시에 개략적으로 알 수 있고 사업계획 승인(행위허가) 이후 감정평가사의 감정평가를 통해 분담금 확정 총회에서 최종 결정됩니다.

 

시공사의 공사비와 조합 사업비로 구성되며 리모델링 후 증축 면적이 클수록 분담금은 증가하고 증축하지 않거나 규모를 축소하면 분담금도 그만큼 감소합니다. 또한 리모델링 사업에서 일반분양 물량이 적으면 조합원의 부담이 증가하고 일반분양 수입이 많다면 조합원의 부담이 작아지게 됩니다. 여기서 또한 같은 아파트라고 하더라도 동 · 층 · 호별로 가치가 달라지고 일조량, 소음 등 가치요소들을 변수로 넣어 감정평가를 하게 되므로 분담금이 달라집니다.

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세대별 분담금 산출공식은 다음과 같습니다.

 

세대별 분담금 산출공식(약식)

= 계약면적 x (단위면적당 공사비+사업비) - 일반분양 수익금

 

세대별 분담금 산출공식(감정평가 후)

= 리모델링 후 주택 가격 -  (리모델링 전 주택 가격 x 비례율)

 

※비례율

= (리모델링 후 주택 가격 등 총수입 - 총 사업비) / (리모델링 전 주택 가격 총 가액)

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일반적으로 분담금 총회 하기 전의 분담금은 나중에 좀 더 비싸지겠다고 생각하시는 편이 좋습니다..

 

리모델링 사업의 진행 속도도 굉장히 중요하게 보셔야 합니다. 시간은 돈이기 때문이죠.

지체될수록 조합원들의 분담금은 계속 올라가게 될 것입니다.

리모델링의 진행속도는 단지마다 정말 천차만별입니다. 사업 초기라 하더라도 주민들과 리모델링 추진위 등이 서로 뜻을 모아 일사천리로 일이 진행되는 곳도 있기 때문입니다. 이런 사항은 직접 임장활동을 통해서 현장의 분위기를 느껴 보시는 것이 제일 좋습니다.

 

 

처음 정리해드렸던 표에서 보시면 알 수 있다시피 정부 규제로 인해서 재건축 시장이 위축되면서 대형 건설사들이 대안으로 리모델링을 추진하는 단지로 관심을 많이 갖고 있는 모습입니다. 현재 리모델링이 진행되고 있는 단지들도, 이제 막 이야기가 나오는 단지들도 속속들이 늘어가고 있는 추세이기도 합니다. 그동안은 리모델링 사업은 대부분에 적자가 발생하기에 사업성이 좋지 않았지만 최근 들어서 중소형 단지들을 통합해서 사업을 추진하는 경우 사업성도 좋아지고 브랜드 가치도 높일 수 있는 기회로 관심들이 많이 쏟아지고 있습니다. 리모델링 사업이 성공적으로 마무리될 경우에는 재건축만큼의 '자산 재평가' 효과를 볼 수 있기 때문입니다. 일반적으로 기존 용적률이 180% 이상일 경우에는 리모델링이 재건축보다 훨씬 수익성도 좋고 분담금도 작아지는 효과를 얻을 수 있다는 통계입니다.

 

 

리모델링 사업 또한 쉬운 사업이 아니기 때문에 리모델링 하나만 바라보고 들어가시기엔 시간이 꽤나 오래 걸릴 수 있습니다. 리모델링에 대한 이해에 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 

 

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.😊