6.17부동산 대책 분석 2부 - 정비사업 규제 정비

 

앞서 1부에서는 조정지역들의 편입과 전세대출규제 등의 내용이었는데요.

이어서 남은 부동산 대책에 대한 내용을 담아서 2부 시작해보겠습니다.

 

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■ 규제지역 피해 간 김포 

 

 

2부 내용 진행하기에 앞서 1부에서 말씀드린 이번 부동산 대책에 화두인 규제대상지역 확대 부분이 있었는데요

 

오전에 인천과 경기 대부분의 지역에 규제지역이 발표된 후,

규제지역을 피해 간 지역이 당연히 투자자들에게 굉장히 집중되고 있었는데요.

 

바로 김포입니다.

이미 김포에 대한 투자 열기가 어마어마했습니다.

현재 늦은 시간에도 불구하고 '운양동 한강신도시 롯데캐슬'에는 거의 4천 명에 달하는 사용자들이

접속해서 보고 있는 것을 확인할 수 있었습니다. 풍선효과가 빠르게 나타나고 있는 것 같습니다.

 

김포를 비롯해 파주도 조정대상지역에서 빠졌고, 부산과 경남지역들 또한 조정대상지역에서 빠졌습니다.

이미 조정대상지역들 인근의 비조정대상지역들 중 신축 위주로 투자자들의 돈이 움직이기 시작했습니다..

 

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■ 정비사업 규제정비

 

2부의 핵심은 정비사업 규제정비인데요

 

재건축 안전진단의 투명성·공정성 강화라는 이름하에 안전진단 과정을 더 강화가 되었습니다.

 

안전진단의 구조적 독립성 강화

구청장이 아파트 주민들한테 휘둘리는 듯하니 그 상위기관인 시·도지사로 권한을 이양하였는데요

안전진단 기관이 민원 등에 노출되어 독립적 업무수행에 지장을 준다는 이유로

1차 안전진단 기관 선정·관리, 2차 안전진단 의뢰를 전부 시·도에서 담당하게 되었습니다.

※도시 및 주거환경정비법 개정('20.12) 후 '21년 상반기 시행됩니다.

 

[현지조사]	[1차 안전진단]	[2차 안전진단]	[재건축판정 · 입안]
시·군·구	시·도지사	시·도지사	시·군·구
안전진단 필요성 판단	주택단지의 구조적 안정성 등 진단	(조건부) 안전진단 결과 적정성 검증	안전진단 결과에 따라 입안여부 결정

 

 

부실 안전진단기관에 대한 제재 강화

안전진단 보고서 부실작성 시 과태료(2천만 원)를 신설, 허위 · 부실 작성 적발 시 안전진단 입찰제한(1년)

 

 

재건축의 안전진단을 강화한다는 것은 사실상 재건축 규제가 약화된다는 쪽으로 해석도 가능합니다.

정밀 안전진단의 경우  A~E등급까지 있습니다.

 

 

이 중에서 A~C등급일 경우 유지보수, D등급은 조건부 재건축, E등급을 받으면 건물 구조상 안전하지 못하다는 것이 인증되어 재건축을 진행할 수 있게 되는데요.

강화된 내용대로 건물에 대해 엄격하게 안전 진단할수록 건물의 구조 안전성에서는 기존보다 하자가 조금이라도 나오는 부분이 있겠죠? 그렇게 되면 등급이 하락하게 될 것입니다.

 

등급의 하락은 곧 재건축 판정을 받기 쉬워진다는 해석이 되는 것이죠.

 

하지만 현 정부의 정책 특성상 조금 힘든 부분이겠죠?

재건축이 쉽게 이루어진다면 예상 단지들의 집값들이 마구 오를 테니까요

 

2차 안전진단 기관의 현장조사 의무화 (지연되는 사업장은 미완료로 처리)

자문위원회에서 평가분야별로 개별·분리 심의하고, 총점 비공개

 

등의 개선사항들이 쉽게 안전진단을 통과시키지 않는 쪽으로 해석하는 방향으로 기울어집니다.

※대책 발표 후 2차 안전진단 의뢰 사업부터 즉시 시행됩니다.

 

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조합원의 분양신청이 까다로워졌습니다.

수도권 투기과열지구의 재건축에서는 조합원 분양신청 시까지 2년 이상 거주한 경우에 한하여 분양 신청이 허용됩니다.

(매각 후 재매입시 재매입 시점부터 기산 하고, 연속 거주가 아닌 합산 거주기간)

 

 

만약 2년을 못 채우게 될 시에는 자동으로 현금청산이 되어버립니다..

(감정평가에 따라 재산에 대한 정당한 권리 보상이지만 감정평가는 시세와 동일한 수준이 아닙니다)

 

 

투자자들이 무서워서 쉽게 접근하지 못할 것 같습니다. 

현금 청산당할 두려움과 조합원 지위 양도 금지로 발이 묶여버리게 되면 너무나도 어이없는 상황이 되어버리니까요.

 

 

 

그다음 재건축 부담금 본격 징수 시작

재건축 초과이익환수제 합헌 결정에 따른 본격 시행으로.

재건축 초과이익이 발생하는 곳에서 재건축 부담금을 걷어 초과이익이 발생하지 않는 낙후된 지역의 지역발전을 위해 쓴다는 취지입니다.

 

주택 공시가 반영률을 높이며 합리적으로 개선하겠다고 했지만 사실상 돈을 엄청 걷어들이겠다는 뜻으로 해석됩니다.

 

 

여기서 재건축 초과이익이란 재건축 부담금의 부과기준에 의해 산정된 금액인데요

 

부과기준은 아래와 같이 계산됩니다.

 

   종료 시점 부과대상 주택의 가격 ( 준공 인가일 공시 가격 ) 

- 개시 시점 부과대상 주택의 가격 ( 추진위 승인일 공시 가격 )

- 정상주택 가격 상승분

  ( 개시 시점 주택가액 X 정기예금 이자율과 재건축 사업장 소재하는 특별자치시·도, 시·군·구의 평균 주택가 격상 승률 중 높은 비율)

- 개발비용

  ( 공사비, 설계·감리비, 수도·가스·전기시설 인입비, 등기비, 안전진단 비용, 측량비용, 감정평가수수료, 용역비, 이주비에 대한 금융비, 제세 공과금, 부담금, 조합 운영비, 소송비 등)

 

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기존 재건축 단지들에 초기에 진입한 투자자들이 어떤 모습을 취할지 궁금합니다.

 

 

규제 이후 투자자의 입장에서 바라볼 곳은

 

조정대상지역을 피해 간 조정대상지역 인근의 입지 좋은 알짜배기 지역들

지방의 비조정대상지역

재개발, 리모델링 예상 단지

 

이 정도로 우선 추려볼 수 있지 않을까 생각합니다.

 

아직 나온 지 하루밖에 되지 않았기에 시장에 어떤 영향을 끼치는지는 두고 봐야겠습니다.

다양한 의견 댓글로 달아주시고 같이 이야기하면 좋을듯합니다.

 

 

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.😊

 

 

 

 

 

 

p.s 부동산 대책 시리즈

 

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