부동산 엑스포 강연 4부 - 베트남 부동산

 

 

마지막 강연인 

 

K-VINA 비즈센터 김현수 수석전문위원 - 포스트 코로나 새로운 기회 '베트남·캄보디아 부동산 투자전략'

을 들으러 좌석에 앉았습니다. 

 

가장 마지막 강연이었어서 그런지 꽤나 많은 사람들이 빠졌습니다.

 

저는 소식을 전해드리기 위해 끝까지 자리를 지키며 강연을 들어보았습니다.

 

그럼 바로 베트남의 부동산 투자전략 강연 내용을  소개해보겠습니다.

 

 

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■ 해외 부동산 취득 시 국내 세금은 어떻게 이루어질까?

 

해외부동산 취득신고 (취득 시 세금 없음)

-해외 거주자의 경우(183일 이상) 제외: 한국에서 매수대금 송금 시 한국은행 신고 필,

매도 후 한국으로 송금 시 소득보다 많은 경우 세금 부과 가능

(정책 수시 변경으로 인해서 해당 시기에 본인이 확인을 필요로 합니다.)

 

재산세 : 없음

임대소득세 : 종합소득 합산

양도소득세 : 6~42%

상속 및 증여 : 10~50%

 

1가구 2 주택 포함 안됨

이중과세 방지협약으로 베트남에서 납부한 세금은 국내에서 세액공제가 됩니다.

 

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■ 해외 부동산 투자

 

김현수 수석전문위원은

우선 동남아의 코로나 확진자 통계를 통해서 현재 베트남 지역사회 코로나 19 감염자 수가 54일째 0명인 것(6/9 기준)

베트남의 2020년 5월 말 무역흑자 : 19억 USD

1/4분기 GDP 성장률이 3.8%인 점등을 높게 평가했습니다.

 

 

최근 미국과 중국의 무역분쟁에 따른 주변 아시아 국가들의 전망으로 아래와 같이 제시하였는데요.

 

 

반사이익을 최대로 받는 곳 : 베트남, 말레이시아

 

약간의 반사이익 : 인도, 태국, 인도네시아

 

반대로 타격 전망하는 곳 : 필리핀, 싱가포르, 일본, 한국, 대만

 

 

 

베트남 부동산 시장의 경우 베트남 건설부 보고서에 따르면 코로나 19 이후 다시 한번 들썩거리고 있다고 하는데요.

실제 아파트 구매 수요 증가와 공급이 부족한 시장 중심으로 주택시장의 급상승.

M&A 시장 급부상 등을 베트남 부동산의 주요 뉴스로 소개하였습니다.

 

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■ 베트남

한국면적의 약 3.3배에 달하는 면적으로

1인당 GDP 성장률이 매년 6.2~6.8%로 높은 성장률을 유지하며 꾸준히 성장하고 있습니다.

 

베트남의 각 도시별 특징을 살펴보겠습니다.

 

①하노이 : 베트남의 수도

사계절이 뚜렷하고 여름은 덥고 습하며, 겨울은 쌀쌀한 특징을 갖고 있습니다.

 

②다낭 : 휴양 관광도시

여행 매출액 7.1억 US

방문객 5.5백만 명

호텔/리조트 575개 (총 21,648룸)

 

③호찌민 : 베트남의 경제도시

건기와 우기, 겨울이 없고 평균온도 27.5℃

베트남 최대 도시

충동적 소비성향을 갖고 있는 도시로 개방적이고 자유롭습니다.

 

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■ 베트남 - 외국인의 부동산 구매

 

한국에서 부동산 구매를 하게 될 경우 따져 보아야 할 점들이 많은데요

베트남의  경우 또한 외국인이 부동산 구매를 하게 될 시에 체크하셔야 할부 분들이 상당히 많습니다.

함께 알아볼까요?

 

 

신 주택법(2015.7.1 발효)

-외국인 및 재외 베트남인 부동산 취득요건 완화

-외국인의 전대 목적 건물 임차 허용

-2016년부터 외국인 본격적 구매 시작(2015.12.10 시행)

 

 

외국인 부동산 구매자격

-베트남 출입국관리사무소 입국도장이 있는 유효한 여권을 소지한 외국인 개인(여행객도 가능)

-베트남에서 적법한 투자등록이나 해당 인허가를 취득한 외국투자법인, 외국 법인의 지사 및 대표사무소, 외국 은행의 지사 등

 

 

외국인 구매 허용 부동산 범위 SPA(Sale and Purchase Agreement)

-승인받은 상업용 주거 프로젝트 내의 아파트 및 빌라

-아파트는 분양아파트의 각 동 전호수의 30% 이내

-빌라 10% 이내, 동급 규모 지역 내 250채 이내

 

 

장기임대 계약 LTA(Long term Lease Agreement)

-개발 프로젝트 자체가 Leasehold 분양되는 경우

-외국인 판매 승인을 받지 못한 프로젝트

-승인받은 상업용 주거 프로젝트의 각 동 30%를 초과한 경우

-베트남인 소유의 부동산, 상가(숍 하우스), 오피스를 구매할 경우

 

 

외국인 부동산 소유 및 매매

-부동산 소유기간 아파트 50년, 1회 연장 가능 총 100년

-주택 소유권 및 대지사용권인 '핑크 북' 발급(준공 후 1년 정도, 발급 전 매매·임대 가능)

-오피스텔 (주거 및 사업자등록증 가능) 50년(베트남인과 동일)

-외국인에게 매도 시 소유 기한은 남은 기한

 베트남인에게 매도 시 무제한 Free Hold로 전환 (실 소유권과 동일, 베트남인과 결혼 동일)

단, 개인이 아닌 투자법인 구매 시 임대 불가로 직원의 숙소로만 사용 가능

 

※현재 외국인 부동산 소유기간이 99년으로 연장 법안 검토 중

중국의 경우 주택 소유권과 토지사용권 상업용지(40년), 공업용지(50년), 주거용지(70년) 이후는 사용기한 연장

 

 

베트남 부동산 관련 세금

-분양가 : [분양원가 + 부가세 10%] + 유지보수 충당금 2% + 등기부 등록세 0.5%

-임대소득세 : 10%(소득세 5% + 부가세 5%)

-재산세, 보유세 : 부동산은 현재 없음

-양도세 : 거래세로 매매가액의 2%

-증여세 : 0%(1가구 1 주택 가족에 한해 적용, 거주자 기준)

 

※외국인 부동산 취득 시 본인 혹은 위임받은 3자(위임장 필요)는 각 군에 위치한 세금 사무소에 등록해야 합니다.

 

 

부동산 담보대출

한국 : 해외부동산 담보대출 불가

베트남 : 외국인도 부동산 담보대출 가능, '핑크 북'발행 후 은행 대출조건 충족 시 대출금리 현재 8%대

 

 

예상 임대 수익률

호찌민 고급 아파트 7~8% 임대수익률(지역별로 차이가 있습니다.)

대출금리 8%대(인하중), 저축예금금리 6~7%

일반적으로 구매가의 약 6% 임대 수익률 예상, 신규 분양아파트의 경우 입주 첫해 인프라 저조 감안해야 합니다.

 

 

부동산 구매 리스크

개발회사 도산 - 2015년부터 주택 보증제도가 시행되어 부동산 개발 시 은행에서 보증서를 받아야만 개발할 수 있으며, 부도 시 은행에서 이자와 함께 환불 가능

 

한국으로의 투자회수 - 한국에서 정식으로 해외부동산 취득신고 후 외환송금을 통해 부동산 구매, 베트남에서 합법적인 세금납부 증명을 할 경우 한국으로의 송금 가능

 

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■ 베트남 부동산 분양 절차

 

사전청약 → 예치금(Deposit) → 가계약 

→ 분양계약(방문 필요) → 중도금 → 인도(핸드오버, 방문 필요) → 등기(핑크 북)

 

┌청약은 한국과 마찬가지로 러키 드로우 방식

 

├예치금 납입 순서에 따라 유닛 확보(블락), 5천만, 1억, 2억 동

 

├분양계약은 기초공사(20~30%) 후 가능하며 방문 필요

 

├인도(핸드오버) 시에 95%+2%(유지보수비), 방문 필요

 

└마지막 등기는 핑크 북이라고 불리며 나머지 5% 납입 후, 기간은 1년 내외 소요됩니다.

 

 

※신규 분양 물건의 겨우 보통 2년 정도 소요 예정

  예치금 납입 순서에 따라서 분양 세대(유닛)가 결정됩니다.

 

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베트남 해외투자를 마지막으로 부동산 엑스포 시리즈 포스팅을 마무리해보는데요.

저는 사실 베트남 해외투자에 대한 강연이 제일 관심이 많았었고 기대했었습니다.

 

저에게 베트남 부동산은 너무나도 미개척지의 느낌이었기에 이러한 내용들이 너무나도 새롭게 다가왔습니다.

이렇게 강연 내용들을 정리하면서 여러분들에게도 도움이 많이 되었으면 합니다.

 

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.😊

 

 

 

p.s 부동산 엑스포 후기 시리즈 

 

2020/06/12 - [부동산 메모] - 2020 부동산 엑스포 후기 - 1부

2020 부동산 엑스포 후기 - 1부

2020/06/13 - [부동산 메모] - 2020 부동산 엑스포 후기- 2부

2020 부동산 엑스포 후기- 2부

2020/06/14 - [부동산 메모] - 부동산 엑스포 강연 3부 - 부동산 지역별 투자전략

부동산 엑스포 강연 3부 - 부동산 지역별 투자전략