꼬마빌딩·건물, 감정평가 어떻게 하는걸까?

 

 

부동산을 정부에서도 계속 규제를 하는 만큼 엄청난 관심이 쏟아지면서 부동산 투자의 다양성으로 인해서 아파트, 토지, 상가, 오피스텔, 분양권, 입주권 등등 투자자들 또한 늘어나고 있습니다. 그중에서도 오늘은 건물의 감정평가에 대한 이야기를 해보려고 합니다.

 

건물주분들이나 혹은 내가 다른 투자로 인해서 번 목돈으로 건물을 소유하기 위해서 건물 투자를 생각해두고 있다면 상대방이 부르는 가격이 아닌 해당 건물의 객관적인 가치에 대해서 우선 알고 싶어 할 텐데요.

건물도 종류가 다양하지만 공통적으로 지리적인 입지와 시장성이 중요합니다.

제일 중요한 건 물론 가격이 되겠지요?

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■ 복성식 평가법

오늘은 부동산의 감정평가를 하는 3가지 방식 중에서 원가방식에 해당하는 '복성식 평가법'에 대해 이야기해보겠습니다.

'복성식 평가법'은 가격시점에서 대상물건의 재조달원가에 감가 수정을 하여 산출합니다.

건물을 포함해서 기계장치나 구축물 등의 재생산이 가능한 모든 물건들에 대해서 감정 평가할 때 적용하는 방법으로 '원가법'이라고도 부릅니다.

 

감정평가를 할 때에는 감정평가사의 주관이 개입할 소지가 적으므로 편차가 작아 고정자산 재평가나 기업회계처리·공익용 부동산의 감정평가에 효과적입니다. 하지만 토지에는 적용이 어렵고, 재조달원가와 감가상각을 파악하기가 쉽지 않고, 수익성과 시장성이 고려되지 않는 점이 단점입니다.

 

쉽게 보시면 '토지 가격 + 건물의 잔존가치'로 볼 수 있습니다.

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■ 토지 가격 산출

 

우선은 그럼 토지의 시세를 알아야 하고 그다음으로는 건물의 준공연도를 확인해서 건물 가격을 산출하게 되는데요.

 

대략적인 시세는 근처 중개사 사무소를 통해서도 알 수 있고 직접 계산해 볼 수도 있습니다.

 

직접 계산하는 방법은 국토교통부에서 '토지이용계획 확인서'를 열람해서 직접 공시지가를 구할 수 있습니다.

일반적으로 공시지가는 시세의 60%의 수준으로 반영되어 있다고 이야기하며,

계산식은 공시지가에 x1.5 혹은 x2를 하게 되면 대략적인 토지 가격을 구하실 수 있습니다.

물론 절대적인 공식이 아니기 때문에 지역별·용도별 차이 등은 있을 수 있고. 어떤 호재나 악재 등의 특정 이슈로 영향을 받는 경우도 예외로 해야 합니다. 관리지역과 농림지역은 시세의 60%를 반영한다고 보기 어렵고 주로 도시지역에 유용하게 쓰이고 있습니다.

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■ 건물 가격 산출

건물 가격의 산출은 꽤 복잡합니다. 무허가 건축물을 제외하고는 '건축물대장'을 열람해서 가격 평가 시점에서 재조달원가를 산출하고 내용연수를 40년으로 해서 감가상각을 하게 되면 잔존가액을 산출할 수 있습니다.

 

2020년 현재 일반 콘크리트 건물 신축 비용은 평당 400만원 정도 추정하고 단독 주택의 경우는 그보다 더 높게 추정하고 있습니다. 만약 IBS(지능형 빌딩 시스템)나 BMS(설비 정보관리 및 효율적 운용시스템) 등의 스마트 빌딩 자동화 시스템들이 구축된 건물이라면 평당 건축비는 더 상향해서 추정해야 합니다.

 

 

예를 들어보겠습니다.

ex) 보리가 건물을 매입하기 위해 알아보던 중이었습니다.

 

약 100평의 대지위에 연면적 약 300평의 건령 15년의 근생건물이 있다고 가정해보겠습니다.

건물 인근의 공인중개사에게 해당 토지의 시세를 알아보니 평당 2,500만원 선이라고 합니다.

 

그래서 보리는 오늘 배운 내용을 써먹기 위해 직접 계산해 보기로 했습니다.

'토지이용계획서'를 보니 공시지가는 평당 1,500만원입니다.

공시지가를 시세로 전환하기 위해서는 전환율 60%를 반영해서

앞에서 알려드린 식, '공시지가 ÷ 전환율 = 토지 가격'을 이용하면

1,500만원 ÷ 0.6 = 2,500만원입니다.

 

따라서 해당 토지의 시세는 평당 2,400~2,600만원으로 추정해볼 수 있고,

해당 건물의 토지 가격은 24~26억원으로 추정됩니다.

해당 건물이 신축이라면

앞에서 알려드린 일반 콘크리트 건물 신축비용으로 평당 400만원이라고 계산했을 때 
'평당 신축비용 × 연면적'에 대입하면

400만원 × 300평 = 12억원

따라서 건물 가격은 약 12억원입니다.

 

일반적으로 내용연수를 40년으로 해서 감가상각을 한다고 했으므로 건령이 15년이므로 

40년에서 사용연수 15년을 빼면 잔존 연수 25년이 됩니다.

 

따라서 건물의 잔존 가격은

신축건물의 상태가 100%(잔존 연수 40년)일 때 12억이므로

현재는 건물 상태가 62.5%(사용연수 15년이 지나 잔존 연수가 25년)이므로 약 7억 5천만원이 됩니다.

 

12억 ÷ 40년 (내용연수) × 25년(잔존 연수) = 7억 5천만원

 

따라서 보리는 토지의 가격 약 25억 원과 잔존건물 가격 7억 5천만원을 합한 최종 건물 가격으로

약 32억 5천만 원으로 계산해볼 수 있었습니다.

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오늘은 계산식이 길어서 복잡해 보일 수 있는데요

예시를 따라서 같이 계산해보시면 정리가 되실 거예요~

 

이미 건물주이신 분들 혹은 앞으로 건물주가 되실 미래 건물 주님들도 읽어보시면서 한 번씩 계산해보시면 좋을 것 같습니다. 

 

오늘 배운 부동산 감정평가방법 중 '복성식 평가법' 안 잊어버리시겠죠?

 

이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다.😊

 

 

 

 

p.s 같이 읽어보면 좋은 포스팅

 

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