신규 계약시 보증금 증액 5% 이내? 초과?

 

 

 

안녕하세요 시간의 밀도 시밀입니다.

 

2020.7월경 시행되었던 임대차 3법이 어느덧 2년이 흐른 이 시점에 슬슬 계약갱신을 하시거나 2년의 계약기간의 만기를 채우고 기존 임차인이 나가고 새로운 임차인과 임대차 계약을 할 시기가 도래했는데요. 

 

최근 들어 계약갱신 or 새로운 임대차 계약을 하시게 되면서 기존 임대보증금에서 증액하는 부분에 대해 많은 혼란들을 갖고 있습니다.

'어디서는 새 계약도 5% 내에서만 증액하라고 했는데요? '

'어디서는 새 계약에 대해서는 5% 적용을 받지 않는다고 하던데요?'

 

이렇듯 많은 분들이 혼동을 겪고 계신데요. 이로 인해 임대인(집주인)과 임차인(세입자) 사이에 갈등이 많이 생기기도 합니다.

자, 그렇다면 어떤 사람의 말이 맞을까요?

 

이제 무조건 5% 내에서만 증액해야 한다?

새로운 계약은 5%를 초과해도 괜찮다?

 

우선은 우리는 임대사업자 제도에 대해 알고 있어야 하는데요.

간단하게 임대사업자 제도에 대해 알아보겠습니다.

 

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◆ 임대사업자란?

공공주택사업자가 아닌 자로서 1호 이상의 민간임대주택을 취득하여 임대사업을 할 목적으로 [민간임대주택에 관한 특별법 제5조]에 따라 등록한자.

 

◆ 민간임대주택이란?

임대목적으로 제공하는 주택으로서 임대사업자가 같은 법 같은 조에 따라 등록한 주택을 말합니다.

 

이렇게 임대사업자로 등록을 하여 임대를 하게 된다면 시장에 공급을 늘려주는 역할을 해주기에 정부에서는 세제혜택을 주고 있습니다.

 

세제혜택은 주택유형, 기준시가, 면적, 등록 시기, 임대의무기간 등에 따라 상이하며

취득세 감면·재산세 감면·종부세 합산배제·임대소득세 감면. 분리과세·양도소득세 중과 배제·장 특공제 등의 혜택이 있습니다.

※ 세제지원은 개인 사업자를 대상으로 작성되었으며, 세제지원의 구체적 요건 및 지원내용 등은 반드시 과세기관(국세-국세청, 지방세-관할 시군구)에 확인하시기 바랍니다.

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자, 이렇게 다양한 세제혜택을 많이 받는 만큼 그에 따른 책임감도 필요한 법이겠죠?

임대사업자 의무사항이 있는데요, 잘 정리된 표로 한번 살펴보겠습니다.

 

◆임대사업자 등록 시 의무

	주요 의무사항	과태료
임대차 계약 시	1. 임대사업자 설명 의무 - 임대사업자는 임차인에게 임대의무기간, 임대료 증액 제한(5%), 임대주택 권리관계(선순위 담보권, 세금 체납 사실 등)등에 대해   설명하여야 합니다. ※ 또한, 둘 이상 임대차계약이 존재하는 다가구주택 등은 선순위 임대보증금에 대해서도 설명해야 합니다. (2020.12.10 이후)	500만원 이하
	2. 소유권등기상 부기등기 의무 (2020.12.10 이후) - 임대사업자는 등록 후 지체없이 등록한 임대주택이 임대 의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 재산임을 소유권등기에   부기등기해야 합니다.	500만원 이하
	3. 임대차계약 신고 의무 - 임대사업자가 임대료, 임대기간 등 임대차계약 사항(재계약, 묵시적 갱신 포함)을 관할 지자체에 신고하여야 합니다. - 임대차계약 신고 이력이 없는 경우에는 세제 감면이 제한 될 수 있습니다. ※ (신고방법) 지자체 (시·군·구)방문 또는 렌트홈 온라인 신고 ※ (제출서류) 임대차계약 신고서 및 표준임대차계약서	1,000만원 이하
	4. 표준임대차계약서 양식 사용 의무 - 임대사업자가 임대차계약을 체결하는 경우에는 표준임대차계약서 양식(민간임대주택법 시행규칙 별지 제 24호)을 사용하여야 합니다. - 양식 미사용 시 임대차계약 신고가 수리되지 않을 수 있습니다.	1,000만원 이하

	주요 의무사항	과태료
임대차 계약 후	5. 임대료 증액 제한 의무 - 임대료(임대보증금 및 월 임대료)를 증액하려는 경우 임대료의 5% 범위를 초과하여 임대료를 증액할 수 없습니다. - 임차인은 증액 비율을 초과하여 증액된 임대료를 지급한 경우 초과 지급한 임대료의 반환을 청구할 수 있습니다. ※ 또한, 임대차계약 또는 약정한 임대료 증액이 있은 후 1년 이내에는 임대료를 증액할 수 없습니다.	3,000만원 이하
	6. 임대의무기간 준수 의무 - 임대의무기간(10년) 중에 등록임대주택을 임대하지 않거나 (본인 거주 포함) 무단으로 양도할 수 없습니다.	임대주택당 3,000만원 이하
	7. 임대차계약 유지 의무 - 임대사업자는 임차인에게 귀책사유가 없는 한 임대차계약을 해제 · 해지 및 재계약 거절을 할 수 없습니다. ※ (거절사유) 월 임대료 3개월 연체, 부대시설 고의파손 · 멸실 등	1,000만원 이하

	주요 의무사항	과태료
기타	8. 임대사업 목적 유지 의무 - 오피스텔을 등록한 경우 주거 용도로만 사용하여야 합니다.	1,000만원 이하
	9. 임대보증금 보증 의무 - 임대사업자는 임대사업자 등록이 말소되는 날(임대사업자 등록이 말소되는 날에 임대 중인 경우에는 임대차계약이 종료되는 날)까지   임대보증금에 대한 보증에 가입해야 합니다.	보증금의 10% 이하에 상당하는 금액의 과태료 (상한 3천만원)
	10. 보고 · 검사 요청 시 협조 의무 - 관리관청이 임대사업자에 필요한 자료 제출을 요청하거나 관련 검사를 실시할 경우 적극 협조하여야 합니다.	500만원 이하
등록면허세 납부	- 임대사업자 등록증을 새로 받거나 (양수 포함), 내용을 변경할 경우 등록증을 발급받기 전 관할 지자체에 해당 내용을 신고하고,   등록면허세를 납부하여야 합니다.

 

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여기서 특히 신경쓰셔야할 두 가지를 한번 더 짚고 넘어가 보겠습니다

 

첫째. 등록 임대주택이 된 경우는 임대의무기간(10년 이상) 동안 임대하여야 하며 임대등록사업자의 개인적인 사정으로 말소 신청할 수 없습니다. 따라서 임대인의 실거주를 목적으로 임차인을 내보낼 수 없습니다.

 

둘째. 등록 임대주택은 등록 이후부터 임대의무기간 동안 직전 임대료 대비 임대료 증액(5% 이내) 제한 규정을 적용받으므로 임대사업자가 임의로 임대료를 조정할 수 없습니다. 

 

이 두번째로 강조했던 부분이 바로 오늘의 주제와 관련 있는 부분입니다!

등록된 임대주택의 경우에는 년에 5% 이내에서만 임대료를 증액 규정을 적용받게 되는데요. 이는 기존 임차인과의 계약갱신뿐만 아니라 신규 임차인과의 계약에서도 동일하게 적용됩니다.

 

그럼 신규계약 시 5%이내 적용 없이 시세대로 받을 수 있단 말은 거짓인가요?

 

이에 대한 대답은 'No!'

 

임대사업자를 따로 등록하지 않고 임대를 하였을 경우에는 기존 임차인과의 계약갱신에서만 5%의 증액 제한을 받고, 새로운 임차인과의 신규계약건에서는 기존 임대료에서의 5%와 상관없이 시세대로 계약을 진행할 수 있습니다.

 

 

 

따라서 정리해보면,

임대사업자 등록 O

신규계약, 계약갱신 -> 둘 다 연 5% 이내로 증액 규정 적용

 

임대사업자 등록 X

기존 임차인과 계약갱신 건에 대해서만 5% 이내 적용.

신규계약 시에는 시세대로 계약 가능.

 

 

많이들 이 부분에 대해서 혼란스러우셨을 분들에게 도움이 되셨길 바라며 이상 시간의 밀도 '시밀'이었습니다 :)