미분양 감소와 준공 후 미분양 증가가 함께 나오는 이유

안녕하세요.
시간의 밀도 시밀입니다.

 

미분양이 줄었다는 기사와 준공 후 미분양이 늘었다는 기사를 같은 날 보면 시장이 좋아진 것인지 나빠진 것인지 헷갈립니다.
두 문장이 반대처럼 보이지만 동시에 성립할 수 있는데요. 준공 후 미분양은 전체 미분양 안에 들어 있는 일부이기 때문입니다.

 

전체 숫자와 그 안의 구성을 나누어 보면 이해가 쉬워집니다.
이번에는 가상의 한 지역을 놓고, 지난달 말과 이번 달 말에 남아 있는 집들을 비교해보겠습니다.

 

주택 건설의 맥락을 보여주는 자료 사진입니다. 해당 건물의 미분양 여부나 한국의 특정 현장을 보여주는 자료는 아닙니다. · 사진: Dmitry Alexandrovich

 

◆ 전체 100호가 90호로 줄었는데, 완성된 집은 늘었습니다

 

지난달 말 미분양이 총 100호였고, 그중 준공 후 미분양이 20호였다고 가정해보겠습니다.
그러면 준공 전 미분양은 80호입니다. 이번 달 말에는 총 90호가 남았는데, 준공 후 미분양은 30호라고 놓아볼게요.

 

전체 미분양은 10호, 즉 10% 줄었습니다.
반면 준공 후 미분양은 20호에서 30호로 10호 늘었고 증가율은 50%입니다. 어느 쪽 계산도 틀리지 않았습니다. 전체에서 준공 후 물량이 차지하는 비중도 20%에서 약 33.3%로 달라집니다.

 

여기서 90호와 30호를 더해 미분양이 120호라고 읽으면 같은 집을 두 번 세게 됩니다.
30호는 이미 90호 안에 포함되어 있습니다. 전체와 부분을 먼저 구분해야 하는 이유입니다.

 

국토교통부 미분양주택현황보고는 사업계획승인이나 건축허가를 받아 건설 중이거나 건설된 민간 미분양주택을 대상으로 합니다.
공식 설명도 집계 대상을 준공 전과 준공 후를 합한 범위로 제시합니다. 이번 예시는 그 포함 관계를 설명한 것이며 실제 지역 수치가 아닙니다. 국토교통부 통계 설명

 

준공 후 물량은 전체 안에 포함됩니다. 전체는 10% 줄고 준공 후는 50% 늘어나는 가상의 두 달을 같은 축으로 비교했습니다.

 

◆ 계약이 없더라도 분류는 바뀔 수 있습니다

 

준공 후 미분양이 증가하는 경로를 하나 생각해볼까요.
준공 전 미분양으로 남아 있던 집이 준공될 때까지 팔리지 않으면, 전체 미분양 안에서 준공 후 구분으로 옮겨갑니다. 이 이동만으로는 전체 미분양이 새로 증가하지 않습니다.

 

다만 앞의 두 달 합계만으로 그런 이동이 몇 호였는지 확정할 수는 없습니다.
그 사이 새로 집계된 미분양이 있을 수 있고, 기존 물량의 계약이나 집계 수정도 함께 생길 수 있기 때문입니다. 숫자가 10호 늘었다고 새 미분양 아파트 10호가 바로 생겼다고 말하기는 어렵습니다.

 

그래서 미분양은 그달에 새로 발생한 집만 세는 숫자처럼 읽지 않는 편이 좋습니다.
월말에 남아 있는 물량을 비교하는 자료입니다. 지난달 수와 이번 달 수의 차이가 그달 계약 건수와 일치하는 것도 아닙니다.

 

미분양 상태로 준공되면 전체 안에서 구분이 바뀝니다. 신규 집계·계약 등은 별도 흐름이며, 앞의 합계만으로 각 흐름의 수량은 알 수 없습니다.

 

◆ 지역을 고를 때는 감소율 다음의 질문이 필요합니다

 

전체가 줄었다는 점과 완성된 미분양이 늘었다는 점을 함께 읽었다면, 이제 어디에 어떤 집이 남았는지 살펴볼 차례입니다.
같은 지역이라도 특정 단지나 큰 평형에 물량이 몰렸는지, 여러 가격대에 넓게 남아 있는지에 따라 관심 매물과의 관련성은 달라집니다.

 

입주를 앞둔 집을 살펴보는 독자라면 주변 준공 물량과 분양 조건을, 이미 지어진 집을 비교하는 독자라면 경쟁할 신축의 가격과 남은 주택형을 더 볼 수 있겠습니다.
통계의 변화는 이런 후속 질문을 만드는 출발점이지, 매수나 매도를 바로 결정해 주는 신호는 아닙니다.

 

특히 절대 규모도 빼놓지 마세요.
2호가 4호가 된 지역과 2천 호가 4천 호가 된 지역은 증가율이 모두 100%지만 시장에서 차지하는 무게까지 같지는 않습니다. 지역 간 비교에서는 주택 규모와 공급 상황을 함께 봐야 합니다.

 

자료의 기준 월도 맞춰 보시면 좋겠습니다.
공식 통계는 월 단위 행정보고로 작성되며 공표 시점은 익월 말로 안내되어 있습니다. 9월에 읽은 최신 자료가 곧 9월 현재의 모든 현장 상황을 뜻하는 것은 아닙니다. 통계에 적힌 월말과 내가 조회한 날을 따로 적어두세요.

 

주택이 어느 단계까지 지어졌는지부터 정리하고 싶다면 인허가·착공·준공 통계의 차이를 먼저 보셔도 좋겠습니다.
그 글이 건설 단계별 실적을 설명한다면, 이번 글은 팔리지 않고 남은 물량의 구성을 읽는 이야기입니다.

 

공식 집계 범위와 공표 주기는 2026년 9월 21일 확인했습니다.
100호·90호·20호·30호는 계산 예시이고 현재 전국이나 특정 지역의 미분양 현황을 나타내지 않습니다.

 

큰 숫자 하나에 결론을 맡기기보다 전체와 그 안의 구성을 함께 보시는 데 도움이 되었으면 좋겠습니다.

 

이상 시간의 밀도 시밀이었습니다 :)