주택 매도 후 남는 돈 계산: 대출 상환과 계약금 정산

안녕하세요.
시간의 밀도 시밀입니다.

 

집을 팔고 다른 집으로 옮길 때는 매매가격이 먼저 눈에 들어옵니다.
5억 원에 팔기로 했다면 다음 집의 예산도 그 금액에서 출발하기 쉬운데요.
대출 상환과 정산을 마치고 남는 돈은 별도로 계산해야 합니다.

 

오늘은 매도자가 직접 살던 집을 비우고 파는 가상 사례를 보겠습니다.
임차인 보증금이나 다른 채무는 없다고 가정하고, 세금과 이사비도 아직 반영하지 않은 상태에서 시작합니다.

 

직접 거주하던 집을 매도하고 이사하는 상황을 표현한 가상 장면입니다.

 

◆ 통장에 남길 돈은 정산을 거쳐야 합니다

 

매매가격 5억 원에서 잔금일에 갚을 대출 원금이 2억 원, 은행에 확인한 이자·상환 관련 비용과 중개·등기 정리 등 거래 비용을 모두 합해 500만 원이라고 가정하겠습니다.
비용 500만 원은 계산을 위한 임의의 합계이며 실제 보수나 수수료 기준을 제시한 것이 아닙니다.

 

5억 원에서 2억 원과 500만 원을 빼면 2억 9,500만 원입니다.
이것은 이 사례에서 해당 정산만 반영한 잔액입니다.
앞으로 낼 세금, 이사비, 다음 집 비용까지 모두 해결한 가용 현금이라는 뜻은 아닙니다.

 

정산 항목의 관계를 표현했습니다. 상자 크기와 흐름의 폭은 실제 금액 비율을 뜻하지 않습니다.

 

대출은 앱에 표시된 원금만 메모해두기보다 실제 상환일 기준으로 필요한 금액을 금융기관에 확인해야 합니다.
이자와 적용되는 수수료, 근저당 말소에 필요한 절차와 비용도 일정에 맞춰 확인해두면 좋겠습니다.

 

중개보수는 거래 유형과 금액, 지역의 적용 기준을 확인하고 실제 협의한 금액으로 반영합니다.
서울시 공식 안내도 상한요율과 협의요율을 구분합니다.
예시의 500만 원을 어떤 거래에나 같은 비용으로 넣으면 계산 목적과 달라집니다.

 

◆ 이미 받은 계약금을 한 번 더 더하지 않습니다

 

같은 5억 원 매매에서 계약금 5천만 원을 미리 받았다면 잔금으로 받을 돈은 4억 5천만 원입니다.
계약금은 5억 원 밖에 생긴 별도 수입이 아닙니다.

 

계약금 5천만 원이 그대로 남아 있다는 가정이면, 잔금 4억 5천만 원에서 위 대출과 비용 2억 500만 원을 정산한 2억 4,500만 원에 남아 있는 계약금 5천만 원을 합쳐 2억 9,500만 원이 됩니다.

 

만약 받은 계약금을 다음 집 계약금으로 이미 사용했다면 그 돈은 통장에 남아 있지 않겠죠.
다음 집에 이미 지급한 금액으로 따로 적고, 앞으로 낼 잔금에서 그만큼 차감해야 합니다.
매도 정산표와 매수 지급표 양쪽에 같은 돈을 중복해서 더하지 않는 것이 핵심입니다.

 

매도 계약금의 사용처와 다음 집에 이미 지급한 돈을 나누어 적으면 중복 계산을 줄일 수 있습니다.

 

◆ 남는 현금과 양도차익은 다른 계산입니다

 

대출 원금을 갚고 얼마가 남는지 계산하는 것은 현금 계획입니다.
세금을 계산할 때의 양도차익은 취득가액과 인정되는 필요경비 등을 반영하는 별도 구조이므로, 대출을 많이 갚아 현금이 적게 남았다는 이유만으로 양도소득세도 적다고 볼 수는 없습니다.

 

실제 세금은 취득·양도 시점과 주택 수, 보유·거주 조건 등 개별 사실에 따라 확인해야 합니다.
이 글에서는 세액을 임의로 추정하거나 비과세 여부를 판정하지 않았습니다.
확인한 예상 세금이 있다면 다음 집에 쓰기 전에 따로 남겨둘 금액으로 자금표에 표시하세요.

 

매도가격 옆에 대출 상환, 거래 비용, 이미 받은 돈의 사용처를 적어보면 다음 집 예산이 훨씬 분명해집니다.
매수할 때 필요한 부대비용은 앞서 정리한 매수 예산 글과 연결해서 보시면 좋겠습니다.
큰 숫자를 작은 정산 항목으로 풀어보는 습관이 이사 계획에 도움이 되었으면 합니다.

 

이상 시간의 밀도 시밀이었습니다 :)

 

함께 읽기: 아파트 매수 예산, 잔금과 부대비용 함께 준비하기

 

확인 자료 · 2026년 9월 28일

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소득세법 제97조 · 양도소득의 필요경비 계산