6.17 부동산 대책 분석 1부 -과열지역 투기수요차단

 

엄청난 관심 속에서 2020.6.17 오늘 오전 부동산 대책을 발표했습니다.

 

좀 더 세밀하게 내용을 분석해볼 필요가 있겠지만 대략적으로 봐서도 충분히 강력한 규제로 생각됩니다.

 

부동산에 관심이 없으신 분들이나 처음 접해보시는 분들에게는 별거 아니네라고 생각하시다가는 후에 주택을 추가로 매입하시거나 처분 시에 그때 돼서 상당히 골치 아프실 것 같습니다.

 

 

 

핵심은 갭 투자자들과 법인투자자들에 대해서 좀 더 강한 규제가 있었고요

서울을 비롯해 이제는 인천과 경기도 대부분의 지역을 조정지역으로 하고 투기과열지구까지 지정한 점이 눈여겨 볼만한 것 같습니다.

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■ 조정대상지역 · 투기과열지구

 

기존의 조정대상지역과 투기과열지구는 모두 잊으시고 새롭게 공부하셔야겠습니다.

정부에서 발표한 자료를 전달해드리겠습니다.

	조정대상지역	투기과열지구
6.17 대책발표 후	서울 - 全 지역 경기 - 全 지역 (*일부지역 제외) *김포, 파주, 연천, 동두천, 포천, 가평, 양평, 여주, 이천,용 인처인(포곡읍, 모현·백암·양지면,원삼면 가재월·사암·미평·좌항·두창·맹리), 광주(초월·곤지암읍,도척·퇴촌·남종·남한산성면), 남양주(화도읍·수동면·조안면), 안성(일죽면, 죽산면, 죽산·용설·장계·매산·장릉·장원·두현리,삼죽면, 용월·덕산·율곡·내장·배태리) 인천 - 全지역 지방-세종(행복도시예정지역만지정),대전,청주(동지역,오창·오송읍만지정)	서울 - 全 지역 경기 - 과천, 성남분당·수정, 광명, 하남, 수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지·기흥,화성(동탄2만지정) 인천 -연수,남동,서구 지방-대구수성,세종(행복도시예정지역만 지정),대전 동·중·서·유성

※ 대구의 경우 특이하게 조정지역은 아니지만 투기과열지구로만 지정되어서 양도세 중과가 적용되지않습니다.

 

 

 

조정지역과 투기과열지구가 대거 지정되었습니다.

갖고 계신 부동산이나 매입하시려고 하시던 부동산이 해당 지역에 포함되는지 잘 체크하시기 바랍니다.

※적용시기는 6.19(금) 일자로 효력 발생됩니다.

 

 

인천에서 송도가 포함된 연수구와 남동구, 서구까지 투기과열지구로 지정된 건 정말 강력합니다.

게다가 지난번 포스팅했던 소형 중저가 아파트가 많이 위치한 산본이 속한 군포시까지 투기과열지구로 지정되었습니다.

 

 

규제지역으로 투기과열지구와 조정지역이 되면서 6.19 조합설립인가를 받게 되는 재건축단지는 조합원 지위 양도 금지가 적용됩니다.

 

따라서 10년 보유를 하거나 사업시행인가 후 3년 내 미착공 등의 예외조항이 해당될 경우에만 양도가 가능하게 됩니다.

 

분양권 전매의 경우

기존 비규제 지역에서 규제지역으로 지정이 되었을 때 중도금 대출 승계가 문제가 될 수 있는데요.

1 주택자의 경우 분양권 소유권 이전등기 후 2년 이내 기존주택 처분조건부로 중도금 대출(최대 50%)을 승계받을 수 있고

다주택자는 원칙적으로 중도금 대출 승계를 받을 수 없습니다.

 

6.19부터 규제지역에서 주담대 및 전세 퇴거 자금 대출 규제가 적용되므로

6.18까지 규제지역 지정 전에 정비사업 매매계약(계약금 입금 포함)을 했다면 이주비 및 중도금 대출 규제는 소급 적용되지 않습니다. 종전 규정에 따라 다주택자도 대출을 받을 수 있습니다.

(계약을 망설이시던 분들은 지금 바로 달려가실 때입니다..)

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■ 토지거래허가구역 지정

 

 

말도 안 될 거라 생각했던 정책이 결국 나왔습니다.

 

 

잠실 MICE, 영동대로 개발 사업부지 및 영향권 일대를 허가구역으로 지정하는 방안을 서울시 도시계획 위원회 심의(6.17 오후)를 통해 확정한다고 합니다. 

 

 

잠실 MICE 민간투자사업 적격성 조사 완료, 영동대로 복합개발사업 시공사 입찰공고 시행을 위한 조달청 발주 의뢰소 식이 인근 지역 집값에 영향을 끼치면서 상승하기 시작했기 때문인데요.

 

 

토지거래허가구역으로 지정되면 주거·상업·공업 등 용도별로 일정 면적을 초과하는 토지를 취득할 때는 사전에 토지이용 목적을 명시하여 시·군·구청장의 허가를 받아야 하고, 일정기간 허가받은 목적대로 이용해야 합니다.

 

또한 주택·상가 등도 기준을 초과하는 면적은 최소 2년 이상 직접 실거주하거나 영업을 할 때만 구입이 허용됩니다.

 

현재 토지거래 허가의 기준면적은 아래가 해당 대상입니다.

 

┌도시지역 내 주거지역의 경우 180㎡ 초과

├상업지역 200㎡ 초과

├공업지역 660㎡ 초과

└용도 미지정 지역 90㎡초과

 

 현행 부동산 거래 신고법 시행령에서 허가대상의 면적 기준을 최하 10%까지 줄이거나 최대 300%까지 높일 수 있게 하고 있습니다.

 

※발효시점은 6.17 오후 서울시 도시계획위원회 심의 → 6.18 공고 → 6.23 효력 발생(공고 후 5일)입니다.

 

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■ 조사 체계 강화

 

 

①특히나 이들 지역을 중심으로 해서 고강도 실거래 기획조사가 착수됩니다.

송파구 잠실동, 강남구 삼성동 등 : 자금출처 불분명 거래, 투기성 법인 거래, 증빙자료 부실 제출 거래 등

용산구 한강로 1~3 가동, 이촌동, 원효로동 1~4 가동, 신계동, 문배동 등 : 위의 대상 동일+토지거래허가 회피 목적 의심 등

 

 

②자금조달 계획서 제출대상 확대

기존에는 투기과열지구 · 조정대상지역 내 3억 원 이상 주택 거래 시로 제한되어있었습니다만

개선 후, 투기과열지구 · 조정대상 지역 내에서 주택을 거래하는 경우 거래가액과 무관하게 자금조달계획서를 제출하게 되었습니다. (증빙자료 첨부해야 함.)

※부동산 거래 신고법 시행령 등 개정 후 즉시 시행됩니다.('20.9월)

 

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■ 주택담보대출 취급 시 전입·처분 요건 강화

 

全 규제지역 내 주택 구입을 위해 주택담보대출을 받는 경우 주택 가격과 관계없이 6개월 내 전입 의무 부과

기존에 조정대상지역의 경우 2년 내에서 6개월로 대폭 강화된 점이 실거주자들에게만 대출해주겠다는 의지가 강하게 보입니다.

 

또한 1 주택자의 주택담보대출 경우 또한 2년 내 처분 및 전입에서 6개월 내 기존주택 처분 및 신규주택 전입 의무 부과로 더 강해졌습니다.

 

주담대를 활용한 규제지역 투자는 사실상 힘들어졌습니다. 또한 그 규제지역마저 확대돼서 주담대를 이용 시엔 더 멀리 바라봐야 할 것 같습니다.

※全 규제지역 : 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역

 

 

보금자리론 대상 실거주 요건 부과

보금자리론을 받을 경우 3개월 내 전입 및 1년 이상 실거주 유지 의무 부과,

의무 위반 시 대출금 즉시 회수가 됩니다.

 

 

갭 투자 방지 전세자금 대출보증 제한 강화

투기지역·투기과열지구 내 시가 3억 초과 아파트 신규 구입하는 경우 전세대출 보증 제한 대상 추가

전세대출받은 후 투기지역·투기과열지구 내 3억 초과 아파트 구입 시 전세대출 즉시 회수

(전세대출 신규 신청분부터 적용되며 기존 전세대출 차주 대출 연장 제한됩니다.)

 

 

주택도시 보증 공사(HUG) 전세대출 보증한도 축소

기존 수도권 4억, 지방 3.2억으로 임차보증금 80% 이내에서 지원되었던 보증한도를 1 주택자 대상 2억으로 인하하였습니다.

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규제를 피해간 김포시가 단기적으로 특히나 투자자들에게 수혜를 입을것 같습니다.

(시간이지나면 추가적으로 규제한다고 했기 때문에 이 또한 발표와 동시에 부동산에 전화 돌리고 계약금 쐈을수도..)

 

 

이제 규제지역에선 실수요자만 주택담보대출을 받으라는 강한 의지와 중저가 아파트의 매입 시에도 돈의 출처를 더 세세하게 체크하겠다는 의지가 보이는 내용들입니다.

 

 

규제지역 내에서 주담대와 전세대출 보증으로 갭 투자를 하시던 분들이 다른 투자지역과 다른 투자 방법을 찾게 되면서 또 다른 풍선효과가 나타나게 되지 않을까요?

 

대출받아서 집 사지 말 것.

갭 투자하지 말 것.

법인명의로 집 사지 말 것.

강남 토지거래허가제 실시.

 

이런 점들이 오히려 기존 집주인들과 진입해 계신 분들과 무주택자분들의 갭 차이는 더 멀어지지 않을까 합니다.

가진 자들의 세상.

젊은 청년들에게 이제 점점 더 원하는 곳에 내 집 마련이 이루어질 수 없는 꿈이 될 수도 있는 게 이젠 현실화되가는 것 같습니다.

 

다음 2부에서 나머지 6.17 부동산 대책에 대해 함께 알아보겠습니다.

 

이상 시간의 밀도 '시밀'입니다.😊

 

 

2020/06/18 - [부동산 메모] - 6.17부동산 대책 분석 2부 - 정비사업 규제 정비

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2020/06/19 - [부동산 메모] - 6.17 부동산대책 분석 3부 - 법인

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